I. Vertragsgestaltung

I. Vertragliche Grundstrukturen

Seit Mai 2007 hat das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) im Rahmen der PPP-Schulstudie zwei Musterverträge (Inhabermodell und Mietmodell) für Schulbauten veröffentlicht. Das BMVBS weist in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass mit den Verträgen lediglich beispielhaft die wesentlichen Regelungsinhalte eines Schulprojektes erläutert werden. Der Leitfaden soll und kann keinen allgemeingültigen Vertragsstandard abbilden bzw. vorgeben. Es wird immer erforderlich sein, ein auf die jeweiligen Besonderheiten zugeschnittenes Vertragswerk zu entwerfen und zu verhandeln. Ein Vertragswerk für ein komplexes PPP-Projekt wird in der Regel im laufenden Prozess stetig angepasst und verbessert werden müssen. Hilfreich ist es daher, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte zu Beginn des Vergabeverfahrens – also bei Erstellung der Vertragsentwürfe - feststehen. Denn nur dann, wenn möglichst vollständige Informationen über die zu erreichenden Ziele und Rahmenbedingungen zur Verfügung stehen (Vergabeunterlagen!), werden sich wirklich interessierte und geeignete Bieter mit einem Angebot beteiligen.

Die öffentliche Hand als Auftraggeberin sollte also im Anschluss an die Bedarfsfeststellung der Phase I – unter Umständen mit externer Unterstützung – ein erstes Vertragskonzept für die Durchführung des Projekts erstellen. Wichtige Grundlagen hierfür werden bereits in der Phase der Zielfindung und -definition gelegt. In einem nächsten Schritt sollten diese Festlegungen in Vertragsform "gegossen" werden. Insbesondere die Nutzung der Immobilie und deren spätere Verwendung sind für die vertragliche Grundstruktur und die Auswahl des Vertragsmodells (siehe nächster Abschnitt) von Bedeutung. Grundsätzlich sollte bereits in diesem Stadium auch überlegt werden, wie die öffentliche Einrichtung nach Ende der Vertraglaufzeit genutzt werden soll.

Sie könnte einerseits durch die Verwaltung oder andere öffentliche Einrichtungen genutzt werden. Andererseits ist aber auch eine Nutzung durch Dritte im Rahmen einer Vermietung denkbar, wenn die Marktnachfrage besteht. Man könnte – bei einem geeigneten Standort – beispielsweise darüber nachdenken, ein Schulgebäude in Geschäftsräume, Wohneinheiten (z.B. für Senioren) o.ä. umzunutzen. Siehe hierzu ein interessantes Schulprojekt des Landkreises Harburg in Winsen (Luhe).

Hat sich die öffentliche Hand diese Option einräumen lassen, sollte sie sich ein möglichst objektives Bild über die potenziellen Nutzungsmöglichkeiten der Anlage machen, um bei Ablauf der Vertragszeit einschätzen zu können, ob sich der Eigentumserwerb lohnt. Wichtige Fragen für diese Projektphase finden Sie in der Checkliste "Laufzeitende" in der Infospalte.

II. Vertragsmodelle

Im Grunde gibt es nicht nur einen PPP-Vertrag, sondern verschiedene Einzelverträge: beispielsweise einen Pachtvertrag über ein Grundstück, einen Nutzungs- oder Mietvertrag für ein Gebäude, Dienstleistungsverträge für Hausmeister- und/oder Reinigungsleistungen, Vereinbarungen über Finanzierungsfragen oder Fragen der Mängelbeseitigung. Dennoch werden diese verschiedenen Vereinbarungen Bestandteil eines Gesamtvertragswerks. Und für dieses muss – abhängig von den jeweiligen Rahmenbedingungen – ein geeignetes Modell gefunden werden.

An dieser Stelle werden verschiedene Modellvarianten nur schlaglichtartig dargestellt. Weitere Details zu den einzelnen Vertragsmodellen finden Sie beispielsweise im Gutachten "PPP im öffentlichen Hochbau", Band 2, Kapitel 4 (siehe Informationsspalte rechts).

• PPP-Erwerbermodell
Der private Auftragnehmer wird Eigentümer der Immobilie. Der öffentliche Auftraggeber erwirbt spätestens nach Abschluss der Betriebsphase das Eigentum an der Immobilie.

• PPP- Leasingmodell, PPP-Vermietungsmodell
Der öffentliche Auftraggeber möchte die Immobilie während der Betriebsphase nur mietweise nutzen. Die Möglichkeit zum Eigentumserwerb kann jedoch durch eine Kaufoption gesichert werden.

• PPP-Inhabermodell
Der öffentliche Auftraggeber hat bereits das Eigentum an einer Immobilie, die nun von einem privaten Auftragnehmer erweitert, saniert oder neu errichtet wird. Anschließend wird die Immobilie vom Auftragnehmer betrieben.

• PPP-Konzessionsmodell
Der private Auftragnehmer verpflichtet sich, bestimmte Dienstleistungen gegenüber Dritten zu erbringen. Im Gegenzug wird dem Auftragnehmer durch eine Konzession vom öffentlichen Auftraggeber das Recht eingeräumt, Kosten die durch das Projekt entstehen, vollständig oder teilweise durch ein Nutzungsentgelt auszugleichen.

• PPP-Gesellschaftsmodell
Der Auftrag wird an eine Projektgesellschaft vergeben, an der der private Auftragnehmer sowie der öffentliche Auftraggeber beteiligt sind. Als Gesellschaftsformen kommen Personen- oder Kapitalgesellschaften in Betracht.

Bei der Auswahl des Vertragsmodells sollten einige Mindestkriterien geprüft werden. Dabei können die Fragen der Checkliste "Vertragsmodelle" zielführend sein.

III. Wesentliche Vertragsbausteine

Aus den Fragen der Checkliste "Vertragsmodelle" ergeben sich bereits die wesentlichen Vertragsinhalte. Dazu zählen

• der Vertragsgegenstand,
• der Leistungsumfang des privaten Partners
• die Risikoverteilung zwischen den Beteiligten,
• die Vertragslaufzeit
• die Regelungen im Fall von Leistungs- und Vertragsstörungen,
• die Verwertung der Immobilien am Ende der Vertragslaufzeit,
• die Entgelt- bzw. Finanzierungsregelungen und anderes.

Die PPP-Task Force beim Finanzministerium NRW hat einen Leitfaden zum Thema "Vertragsrechtliche Aspekte am Beispiel von PPP-Schulprojekten" entwickelt. Diesen finden Sie auch auf unserer Seite "Informationsmaterialien & Downloads".