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Teil 1: Allgemeines zum Thema PPP

Welche PPP-Definition liegt diesen Informationsseiten zu Grunde?
Welche Vorteile ergeben sich durch den so genannten "Lebenszyklusansatz"?
Welche Kriterien sollte ein geeigneter PPP-Berater erfüllen?
Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten einer Immobilie?
Welche Kosten gehören zu den sog. Transaktionskosten?

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Welche PPP-Definition liegt diesen Informationsseiten zu Grunde?

Es wird der ganzheitliche PPP-Lebenszyklusansatz zu Grund gelegt, der die Phasen Planen, Bauen, Finanzieren, Betreiben und ggf. Verwerten umfasst. PPP kann abstrakt beschrieben werden als langfristige, vertraglich geregelte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben, bei der die erforderlichen Ressourcen (z.B. Know-how, Betriebsmittel, Kapital, Personal) in einen gemeinsamen Organisationszusammenhang eingestellt und vorhandene Projektrisiken entsprechend der Risikomanagementkompetenz der Projektpartner angemessen verteilt werden. Im öffentlichen Hochbau dienen Partnerschaften solcher Art international – und zunehmend auch in Deutschland – häufig der Realisierung konkreter Neubau- oder Sanierungsmaßnahmen in unterschiedlichen Bereichen staatlicher Daseinsvorsorge und Infrastrukturbereitstellung (z.B. Schulen, Krankenhäuser, Justizvollzugsanstalten, allgemeine Verwaltungsgebäude, Straßeninfrastruktur).

In diesen Bereichen übernimmt der private Partner zumeist die komplette Bereitstellung einer Immobilie und gewährleistet darüber hinaus deren reibungslosen Betrieb, teilweise mit weiteren Serviceleistungen für den öffentlichen Nutzer. Hierfür erhält der Private ein Entgelt, mit dem er die von ihm erbrachten Aufwendungen sowie seine kalkulatorischen Kosten refinanziert. Grundlage der Kostenermittlung sind dabei neben den Investitionskosten der Maßnahme (z.B. Planungs- und Errichtungs- bzw. Sanierungs- oder Modernisierungskosten) sämtliche Folgekosten einer Immobilie (z.B. Instandhaltung, Reparaturen, Ersatzinvestitionen) sowie ggf. die Kosten weitergehender Serviceleistungen (z.B. Catering, Boten- oder Pförtnerdienste) über den gesamten Lebenszyklus.

In der Praxis finden sich einige Projekte, die unter der Bezeichnung "PPP" geführt werden, die aber die Komponente Betrieb nicht enthalten. Da aber insbesondere im Zusammenspiel zwischen Planung, Bau und Betrieb und in dieser Gesamtverantwortung des Privaten die Effizienzvorteile generiert werden können, raten wir immer dazu, in einer Machbarkeits- oder Wirtschaftlichkeitsuntersuchung immer auch den Betrieb mit untersuchen zu lassen.

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Welche Vorteile ergeben sich aus dem so genannten "Lebenszyklusansatz"?

Durch die konzeptionelle Berücksichtigung des gesamten Lebenszyklus einer öffentlichen Immobilie im Rahmen eines PPP-Projekts werden alle anfallenden Kosten (z.B. auch Betriebs-, Erhaltungs-, Instandsetzungskosten) bereits in der Planungsphase transparent gemacht.

Die Erfassung von Folgekosten einer Investition bereits im Entscheidungszeitpunkt ermöglicht der öffentlichen Hand die bessere wirtschaftliche Steuerung künftiger Lebenszykluskosten durch Vereinbarung von Preisen, Standards und Verantwortlichkeiten in langfristigen Verträgen. Zusammengefasst bewirkt der Lebenszyklusansatz

  • ein stärkeres, phasenübergreifendes Kostenbewusstsein schon während der Entwurfsplanung,
  • Anreize zu Kosteneinsparungen durch die Optimierung von Gebäudegestaltung, -funktion und -einrichtung infolge einer konsequenten Analyse und Berücksichtigung der in und um das Gebäude ablaufenden Prozesse,
  • Anreize zu einem phasenübergreifenden Kapazitäts- und Leerstandsmanagement – evtl. verbunden mit der möglichen Erschließung zusätzlicher Einnahmequellen sowie
  • die Übertragung von Risiken auf den privaten Partner, die dieser besser überschauen und beeinflussen kann.

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Welche Kriterien sollte ein geeigneter PPP-Berater erfüllen?

Ein PPP-Projekt durchzuführen erfordert eine gute Vorbereitung und in den meisten Fällen die Unterstützung durch einen externen Berater. Dieser sollte nach Möglichkeit nicht nur auf durchgeführte PPP-Referenzprojekte verweisen können, sondern insbesondere auf individuelle Bedürfnisse und Rahmenbedingungen des Auftraggebers eingehen. Es ist zudem hilfreich, wenn Kenndaten aus vorhergegangenen – dem eigenen Projekt ähnlichen – Projekten verwendet werden können. In der Regel werden Berater mit unterschiedlichen Schwerpunkten benötigt (wirtschaftlich, technisch, rechtlich, Projektsteuerung). Es kann von Vorteil sein, wenn ein "Gesamtberater" das zusätzlich erforderliche Know-how anderer Kollegen einholt und koordiniert. In jedem Fall ist zu empfehlen, bei der Auswahl der Berater nicht nur die schriftlichen Angebote auszuwerten, sondern die Bewerber auch persönlich vorstellig werden zu lassen. Um die Projektantenproblematik (vgl. FAQ Teil 4) von Beginn an zu umgehen bzw. größtmögliche Objektivität zu gewährleisten, gibt es gelegentlich Empfehlungen an öffentliche Auftraggeber, einen Berater dazu zu verpflichten, dass er in der Umsetzungsphase nicht auch auf der Bieterseite auftritt.

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Welche Kosten zählen zu den Betriebskosten einer Immobilie?

Dazu gehören im Wesentlichen:

  • Instandhaltungs- und Bauunterhaltungskosten
  • Reinigungskosten
  • Wasser- und Energiekosten
  • Kosten für das Gebäudemanagement
  • Pförtner- und/oder Sicherheitsdienst
  • evtl. Catering (z.B. bei Schulkantinen)

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Welche Kosten gehören zu den sog. Transaktionskosten?

Hierzu gehören bei einem PPP-Modell insbesondere die Beratungskosten, Finanzierungsnebenkosten, Such- und Informationskosten oder Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf oder Kauf von Immobilien. Zu Beginn eines PPP-Projekts können diese Kosten erheblich sein. Dennoch ist zu beachten, dass auch bei Eigenrealisierung einer öffentlichen Baumaßnahme durch die Kommune Transaktionskosten anfallen, sie fallen im Laufe des Lebenszyklus eines "konventionellen" Projekts mehrmals in kleinen Summen an – immer dann zum Beispiel, wenn eine Kommune eine Teilleistung gesondert ausschreibt. Im Rahmen eines PPP-Projekts werden alle Leistungen grundsätzlich einmalig in einem Gesamtpaket am Anfang ausgeschrieben. Der Private ist bei der weiteren Auftragsvergabe grundsätzlich nicht zur öffentlichen Ausschreibung verpflichtet.

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